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假离婚买卖房、借名买房 严查!
2013-07-11 15:18:00   来源:成都商报     作者:  点击:

省高院转发最高法院通知,将严格审查“虚假诉讼”买卖房产的现象
2013年7月11日     成都商报电子版
 
  成都商报记者 孙兆云
  核心
  提示
  有消息称,在外地,因为买卖房产,夫妻俩“假离婚”的事情不断,这也引起最高法重视,将予以严查。其实,假离婚风险颇高,万一假戏真做,那就得不偿失了。
  在“国五条”等房地产调控政策实施后,利用“假离婚”等“虚假诉讼”买卖房产的现象不断出现。昨日,成都商报记者获悉,省高院最近转发最高法院的通知,要求全省各级法院密切关注本辖区内已经和可能出现的虚假诉讼问题,在审理相关纠纷案件时严格审查、谨慎处理。
  “虚假诉讼”有哪些?
  最高法院《关于房地产调控政策下人民法院严格审查各类虚假诉讼的紧急通知》指出,在“国五条”等新政实施之后,为规避税收、限贷及限购政策,“假离婚”、借名买房、二手房买卖中签订阴阳合同、虚构债务后协议以房抵债等现象愈演愈烈,不少相关案件诉至法院,试图以法院执行方式,完成房屋的交割。最高法指出,司法实践中常见以下现象:
  假离婚
  网络上流传的一份“新国五条避税攻略”,其中最为便捷的一招就是“假离婚”,即夫妻将打算卖出的房产归到一方名下,在离婚之后,拥有该套房产的一方以家庭唯一住房出售,卖掉之后双方再复婚。
  新政下有此对策,包括上海、广州、苏州、昆明等城市近期都相继出现离婚人数大增的情形。对此,有专家提醒以“假离婚”避税的方式不可靠,现实中有借机“假戏真做”的案例,当事人带着一套自己名下的房子,名正言顺地与“小三”过着悠闲的日子。
  借名买房
  实际买房人,因被限购,借朋友等他人名义买房。借名买房的行为,因并未违反我国法律的强制性规定,司法实践中认定有效的居多。但卖房人却有一个担心:如果被借名方不想配合了,如以各种理由拒绝办理贷款,卖方该如何保障自己的利益?
  阴阳合同
  在二手房交易中,“阴合同”显示买卖双方真实的成交价格,而“阳合同”则根据使用需要有所不同,一种是虚高的房价合同交给银行,以申请更多按揭贷款;另一种是填低房价的合同交给房地产交易中心过户,以便少交税。
  “阴阳合同”违反了我国税收管理规定,如果属于一般偷税行为,行政机关有权给予罚款、拘留等行政处罚;如果偷税数额较大、次数较多,则可能构成犯罪。
  以房抵债
  有网友支招:为了避税,离婚什么的弱爆了。看这个,不但避税而且无视限购。买方先把房款给卖方,卖方按房款打欠条给买方,以房产做抵押。然后买方以卖方欠款不还起诉到法院,卖方承认欠款,表示无力偿还,愿意以房产抵偿,最后买方拿着法院的判决书去房产中心过户,不论是否限购,都可以过户。而且,一分钱税没有!
  对此,上海星瀚律师事务所张烜律师表示,除了规避限购,这是纯粹的误导!第一,流押的合同条款无效。第二,即使通过法院调解或判决,在办理权属变更过程中,仍然需要评估房屋价值并缴税。
  法院将着力审查哪些行为?
  通知要求,各级法院在审理相关纠纷案件时,要认真审查当事人的诉讼请求,遇到以下情况,要慎重对待。
  以协议管辖排除专属管辖
  当事人在以房抵债协议中,约定管辖法院,但抵债的房产与协议管辖法院属异地的,要严格按照民事诉讼关于专属管辖的规定认定协议管辖的效力。
  我国民事诉讼法关于“专属管辖”的规定,因不动产纠纷提起的诉讼,由不动产所在地人民法院管辖,不允许当事人以协议方式,选择其他法院审理案件。
  只有借据,无款项往来证据
  借贷等债权债务关系仅有借据和双方的认可,但未提供款项往来等证据的,对债权债务关系的真实有效性要严格审查,不能简单认定。
  实为买房,假称抵债
  双方以债权债务纠纷为由诉讼至法院,但是立案后对案件事实及实体处理等均无争议并迅速达成“以房抵债”协议的,务必在严格审理查明案件事实的基础上,决定是否出具调解书。
  要房,而不是要债(钱)
  当事人对以房抵债生效文书申请执行,原则上不得出具以房抵债裁定书或者要求登记机构办理过户的协助执行通知书,当事人要求以房产清偿债务的,应当采取拍卖等执行变价措施,以拍卖的钱款抵债。
  据悉,目前最高院正在针对这些问题进行调研,并致力于制定司法应对措施。
 

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